GC Aberto

Os outros desafiuzamentos

Polo xeral, non existen dúbidas acerca do momento no cal o negocio xurídico entre arrendador e inquilino chega ao seu fin: o día que sinala o documento asinado por ámbalas dúas partes. Con todo; pode ocorrer que o acordo decaia con antelación á devandita data.

Por xabier (http://www.vila-coia.com) | GC ABERTO | 07/12/2019

Comparte esta noticia

Aínda que moi maioritarios e máis atractivos para os medios de comunicación, non todos os desafiuzamentos son consecuencia da falla de pagamento da renda, cuxo abono é o deber esencial (xunto co coidado e o uso racional da vivenda) que o arrendatario obrígase a cumprir.

Carteis de aluguer de vivenda. EUROPA PRESS - Arquivo
Carteis de aluguer de vivenda. EUROPA PRESS - Arquivo

En efecto, hai outra variedade de lanzamento non tan frecuente pero igual de relevante causado pola suposta finalización do contrato de arrendamento. 

Polo xeral, non existen dúbidas acerca do momento no cal o negocio xurídico entre arrendador e inquilino chega ao seu fin: o día que sinala o documento asinado por ámbalas dúas partes. Con todo; pode ocorrer que o acordo decaia con antelación á devandita data. Así acontece cando o arrendador non é propietario senón usufrutuario e falece. Establéceo o artigo 13.2 da Lei de Arrendamentos Urbanos ( LAU):

«Os arrendamentos outorgados por usufrutuario, superficiario e cantos teñan un análogo dereito de goce sobre o inmóbel, extinguiranse ao termo do dereito do arrendador, ademais de polas demais causas de extinción que resulten do disposto na presente lei». A norma citada («Lei 29/1994, do 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos»), aprobada durante o cuarto goberno de Felipe González, entrou en vigor o 1 de xaneiro de 1995 e foi modificada en 2009, 2013 e 2019.

As dúas primeiras disposicións reformadoras, implementadas polos presidentes José Luis Rodríguez Zapatero e Mariano Rajoy respectivamente, incluíron no seu nome os eufemísticos termos «flexibilización», «axilización» e «fomento», os cales simulan medidas beneficiosas para os cidadáns no seu conxunto mais non o foron senón para os propietarios (redución do tempo do contrato, arbitrariedade no incremento anual da renda, favorecemento do desafiuzamento…).

A terceira modificación é do mes de marzo de 2019. Tras o entendemento entre o presidente Pedro Sánchez e Pablo Iglesias (que pactaron o contido da «Real Decreto-Lei 7/2019, do 1 de marzo, de medidas urxentes en materia de vivenda e aluguer»), volveuse retocar a LAU, pero nesta ocasión no sentido de favorecer aos inquilinos aumentando a duración do arrendamento, diminuíndo o importe das fianzas e limitando o incremento da renda axustándoa ao IPC.

Non obstante, nin sequera esta progresista emenda considerou a problemática existente en torno ao usufruto; isto é, en relación co dereito de uso e desfrute (incluído o aluguer) dunha vivenda sen posuír a propiedade. 

A LAU semella ser clara; aínda que non o é. O Código Civil si é tallante. O seu artigo 513.1.º non deixa lugar á incerteza: «O usufruto extínguese por morte do usufrutuario». 

Digo que a vixente Lei de Arrendamentos Urbanos non é clara porque a pesar de que contempla que ao fenecer o usufrutuario extínguese automaticamente o contrato de arrendamento, queda na absoluta indefinición que ocorre cando o arrendador ademais de usufrutuario é tamén propietario.

Supoñamos que quen dá a vivenda en aluguer é propietario do 25% da mesma e usufrutuario do 75% restante. Se esta persoa morre, ¿en que situación fica o inquilino?, ¿ten que desaloxar a casa ou, pola contra, debe respectarse o contrato de arrendamento celebrado conforme á lei até o seu termo? Con seguridade, dado que o arrendador non só era usufrutuario senón tamén propietario, será preciso ponderar diferentes variábeis; sendo as fundamentais a duración do contrato e o importe do arrendo.

No actual ordenamento xurídico español non hai xurisprudencia específica respecto disto. Porén; si existen antecedentes lexislativos que dan solución a este suposto de feito.

Atopámola no «Decreto 4104/1964, do 24 de decembro, polo que se aproba o Texto Refundido da Lei de Arrendamentos Urbanos», sancionado e promulgado por Francisco Franco. No Capítulo XI, Sección Primeira: «Causas de resolución do arrendamento», o artigo 114.12 contempla a finalización desta clase de contratos «Nos casos de extinción de usufruto, cando o titular dominical probe que as condicións pactadas para o arrendamento polo usufrutuario anterior foron notoriamente gravosas para a propiedade».

É dicir; se o período de duración do arrendamento fose excesivo, ou se a renda fora exigua, ao falecer o arrendador usufrutuario o contrato podería deixar de estar en vigor, a condición de que o titular do dereito de propiedade demostrase de xeito fidedigno que o pacto co inquilino levado a cabo polo desaparecido usufrutuario resultase oneroso para el como propietario. Pero de non darse ningunha destas circunstancias a relación contractual subsistiría até a data libremente pactada.

Considerando o anterior, as preguntas subseguintes fanse inevitábeis:

¿Deben aceptar os cidadáns dun Estado social e democrático de Dereito (como o é o Reino de España, o cal propugna como valores superiores do seu ordenamento, entre outros, a xustiza e a liberdade) que sexa máis inxusto, desde o punto de vista social, que un Estado autocrático e ditatorial?

¿Teñen que sacrificar necesariamente os cidadáns dun Estado social e democrático de Dereito a xustiza social a cambio das liberdades que, por definición, este leva consigo?

¿Son incompatíbeis e contraditorias a democracia constitucional e a liberdade e a xustiza social? 

Comparte esta noticia
¿Gústache esta noticia?
Colabora para que sexan moitas máis activando GCplus
Que é GC plus? Achegas    icona Paypal icona VISA
Comenta