Por xabier (http://www.vila-coia.com) | GC ABERTO | 07/12/2019
Aínda que moi maioritarios e máis atractivos para os medios de comunicación, non todos os desafiuzamentos son consecuencia da falla de pagamento da renda, cuxo abono é o deber esencial (xunto co coidado e o uso racional da vivenda) que o arrendatario obrígase a cumprir.
En efecto, hai outra variedade de lanzamento non tan frecuente pero igual de relevante causado pola suposta finalización do contrato de arrendamento.
Polo xeral, non existen dúbidas acerca do momento no cal o negocio xurídico entre arrendador e inquilino chega ao seu fin: o día que sinala o documento asinado por ámbalas dúas partes. Con todo; pode ocorrer que o acordo decaia con antelación á devandita data. Así acontece cando o arrendador non é propietario senón usufrutuario e falece. Establéceo o artigo 13.2 da Lei de Arrendamentos Urbanos ( LAU):
«Os arrendamentos outorgados por usufrutuario, superficiario e cantos teñan un análogo dereito de goce sobre o inmóbel, extinguiranse ao termo do dereito do arrendador, ademais de polas demais causas de extinción que resulten do disposto na presente lei». A norma citada («Lei 29/1994, do 24 de novembro, de Arrendamentos Urbanos»), aprobada durante o cuarto goberno de Felipe González, entrou en vigor o 1 de xaneiro de 1995 e foi modificada en 2009, 2013 e 2019.
As dúas primeiras disposicións reformadoras, implementadas polos presidentes José Luis Rodríguez Zapatero e Mariano Rajoy respectivamente, incluíron no seu nome os eufemísticos termos «flexibilización», «axilización» e «fomento», os cales simulan medidas beneficiosas para os cidadáns no seu conxunto mais non o foron senón para os propietarios (redución do tempo do contrato, arbitrariedade no incremento anual da renda, favorecemento do desafiuzamento…).
A terceira modificación é do mes de marzo de 2019. Tras o entendemento entre o presidente Pedro Sánchez e Pablo Iglesias (que pactaron o contido da «Real Decreto-Lei 7/2019, do 1 de marzo, de medidas urxentes en materia de vivenda e aluguer»), volveuse retocar a LAU, pero nesta ocasión no sentido de favorecer aos inquilinos aumentando a duración do arrendamento, diminuíndo o importe das fianzas e limitando o incremento da renda axustándoa ao IPC.
Non obstante, nin sequera esta progresista emenda considerou a problemática existente en torno ao usufruto; isto é, en relación co dereito de uso e desfrute (incluído o aluguer) dunha vivenda sen posuír a propiedade.
A LAU semella ser clara; aínda que non o é. O Código Civil si é tallante. O seu artigo 513.1.º non deixa lugar á incerteza: «O usufruto extínguese por morte do usufrutuario».
Digo que a vixente Lei de Arrendamentos Urbanos non é clara porque a pesar de que contempla que ao fenecer o usufrutuario extínguese automaticamente o contrato de arrendamento, queda na absoluta indefinición que ocorre cando o arrendador ademais de usufrutuario é tamén propietario.
Supoñamos que quen dá a vivenda en aluguer é propietario do 25% da mesma e usufrutuario do 75% restante. Se esta persoa morre, ¿en que situación fica o inquilino?, ¿ten que desaloxar a casa ou, pola contra, debe respectarse o contrato de arrendamento celebrado conforme á lei até o seu termo? Con seguridade, dado que o arrendador non só era usufrutuario senón tamén propietario, será preciso ponderar diferentes variábeis; sendo as fundamentais a duración do contrato e o importe do arrendo.
No actual ordenamento xurídico español non hai xurisprudencia específica respecto disto. Porén; si existen antecedentes lexislativos que dan solución a este suposto de feito.
Atopámola no «Decreto 4104/1964, do 24 de decembro, polo que se aproba o Texto Refundido da Lei de Arrendamentos Urbanos», sancionado e promulgado por Francisco Franco. No Capítulo XI, Sección Primeira: «Causas de resolución do arrendamento», o artigo 114.12 contempla a finalización desta clase de contratos «Nos casos de extinción de usufruto, cando o titular dominical probe que as condicións pactadas para o arrendamento polo usufrutuario anterior foron notoriamente gravosas para a propiedade».
É dicir; se o período de duración do arrendamento fose excesivo, ou se a renda fora exigua, ao falecer o arrendador usufrutuario o contrato podería deixar de estar en vigor, a condición de que o titular do dereito de propiedade demostrase de xeito fidedigno que o pacto co inquilino levado a cabo polo desaparecido usufrutuario resultase oneroso para el como propietario. Pero de non darse ningunha destas circunstancias a relación contractual subsistiría até a data libremente pactada.
Considerando o anterior, as preguntas subseguintes fanse inevitábeis:
¿Deben aceptar os cidadáns dun Estado social e democrático de Dereito (como o é o Reino de España, o cal propugna como valores superiores do seu ordenamento, entre outros, a xustiza e a liberdade) que sexa máis inxusto, desde o punto de vista social, que un Estado autocrático e ditatorial?
¿Teñen que sacrificar necesariamente os cidadáns dun Estado social e democrático de Dereito a xustiza social a cambio das liberdades que, por definición, este leva consigo?
¿Son incompatíbeis e contraditorias a democracia constitucional e a liberdade e a xustiza social?
Se tes problemas ou suxestións escribe a webmaster@galiciaconfidencial.com indicando: sistema operativo, navegador (e versións).
Agradecemos a túa colaboración.