A vivenda en Galicia

O funcionamento do mercado da vivenda é un dos aspectos críticos que habería cambiar canto antes en Galicia.

Por Marcelino Fdez. Mallo | A Coruña | 05/03/2019

Veño de participar nun foro sobre vivenda convidado por unha organización política o cal me permitiu reflexionar sobre o funcionamento do mercado inmobiliario no país.

Inda que pareza obvia, convén lembrar a relación entre vivenda e poboación. A utilidade dunha vivenda é a de prover dun espazo habitable ás persoas que residen nun territorio. A demanda residencial é atendida polas vivendas que deixan baleiras as persoas que falecen ou que marchan dese territorio máis as novas vivendas construídas. Vexamos como evolucionaron estas variables nos últimos anos en Galicia.

Entre 2001 e 2018, Galicia perdeu 31.183 habitantes (INE: Padrón municipal a 1 de Xaneiro). Por provincias, Lugo e Ourense perderon 32.798 e 35.330 respectivamente mentres A Coruña e Pontevedra gañaron 11.349 e 25.596. Que quere isto dicir? Que as vivendas que quedaron baleiras en Lugo e Ourense sobordaron con folgura a demanda habitacional dos novos fogares. Xa que logo, non sería necesaria a promoción de ningunha obra nova; con tal de que as vivendas baleiras se puxeran no mercado, a demanda estaría satisfeita mesmo folgadamente.

O caso de A Coruña e Pontevedra admite unha maior matización. Municipios coruñeses como Ames, Arteixo, Cambre, Culleredo, Narón, Oleiros, Sada ou Teo, e pontevedreses como Gondomar, Ponteareas, O Porriño, Salceda de Caselas, Soutomaior ou Tomiño, amosan crecementos demográficos por riba do 20% no que levamos de século o que, sen dúbida, esixiu a promoción de operacións inmobiliarias destinadas a atender a demanda de vivenda.

No mesmo período de dezaoito anos, algunhas das principais cidades e vilas galegas, observaron lixeiros crecementos de poboación coma o caso principal de Pontevedra -6.938 hab. máis-, Vigo -6.360 hab.-, A Coruña -5.416 hab.-, Vilagarcía -3.696 hab.-, Santiago -3.024 hab.- ou Carballo -2.764 novos habitantes-. En termos relativos, estamos a falar de necesidades anuais menores, que no mellor dos casos poderían esixir a construción dunhas duascentas novas vivendas por ano. E iso considerando que as vivendas baleiras en 2001 non se puxeran a disposición do mercado.

Ante a deprimente evolución demográfica do país, como funcionou a oferta de vivenda nova? Tomando os datos do Ministerio de Fomento, así foi o crecemento do parque de vivenda entre 2001 e 2017 por provincias:

	VIVENDAS Edificio. EUROPA PRESS - Archivo		VARIACION
	2001	2017	NUM.	%
Galicia	1.312.496	1.623.679	311.183	23,7%
Coruña (A)	527.877	655.091	127.214	24,1%
Lugo	186.437	226.594	40.157	21,5%
Ourense	197.027	247.842	50.815	25,8%
Pontevedra	401.155	494.152	92.997	23,2%

Atención ás cifras: falaramos de que Galicia perdera o 1% da súa poboación desde 2001. Que tan so unhas poucas vilas medraran dun xeito salientable no período. Facendo un cálculo xeneroso, con 50.000 vivendas novas, teríase satisfeito folgadamente a demanda residencial real o que contrasta coas 311.000 novas vivendas que se construíron, un 500% por riba da demanda acreditada.

Aplicando un índice de 2,49 persoas por vivenda (dato INE), entre 2001 e 2017 construíronse en Galicia pisos ou apartamentos para acoller a 775.000 novas persoas (cando se perderon 31.000). O parque de vivenda actual no país dá para 4.043.000 persoas; e somos xa menos de 2.700.000.

De cara ao futuro, que facermos? As proxeccións de poboación do INE para o ano 2033 prognostican unha perda de 138.000 habitantes en Galicia, con caída en tódalas provincias, en especial en A Coruña que reduciría a súa poboación en 47.000 habitantes. Tendo en conta o parque enorme de vivendas baleiras que existen no país, so cabe unha política baseada nos eixos seguintes:

cancelar toda obra nova agás excepcións xustificadas localmente

garantir que as vivendas non ocupadas se poñen a disposición do mercado –mesmo con intervencións públicas directas– xa sexa para adquisición ou alugueiro

acometer obra pública que incida na maior habitabilidade das nosas vilas e cidades

e, sobre todo, fomentar con determinación a rehabilitación e modernización enerxética dos edificios en condicións subóptimas.

Cabe outra opción, evidentemente: rebelarse ante os prognósticos nefastos e acometer unha política multisectorial de desenvolvemento vizoso que colocara a Galicia na senda de crecemento económico e demográfico, o cal queda fóra dos obxectivos deste artigo.