O esforzo para comprar vivenda chega case aos niveis de 2007: estamos ante unha nova 'burbulla' inmobiliaria?
O 70 % dos expertos descarta unha 'burbulla' xeneralizada, segundo a Asociación Española de Análise de Valor, pero si avisan de risco "rexional e específico".
Por Europa Press / Redacción | MADRID | 08/10/2025 | Actualizada ás 10:13
O esforzo hipotecario para adquirir vivenda xa se achega a niveis de 2006-2007, tras subir os prezos residenciais algo máis dun 10 % interanual no segundo trimestre, pero os expertos descartan que o mercado se aproxime a un escenario de 'burbulla' xeneralizada, aínda que avisan de risco "rexional e específico", segundo se recolle na 'XXII edición do Observatorio da Valoración' da Asociación Española de Análise de Valor (AEV).
O 66 % de panelistas das sociedades de taxación e o 75 % dos externos coinciden en que, a pesar da magnitude das subidas, estas respostan a fundamentos sólidos: demanda solvente, perfil de comprador máis prudente que antes de 2008 e condicións de financiamento moito máis estritas. Aínda que os niveis de débeda hipotecaria seguen lonxe dos da crise anterior, no informe avísase de tensións localizadas. Así, en territorios como Baleares ou Canarias, onde a demanda estranxeira supera o 30 % das operacións, a presión sobre prezos é notable e nalgúns segmentos detéctanse dinámicas especulativas vinculadas ao aluguer turístico e ao investimento con fins de rendibilidade.
Estas situacións, aínda que aínda minoritarias, reflicten que o risco de burbulla pode "ser rexional e específico, máis que xeneralizado en todo o país". "Os problemas estruturais do mercado inmobiliario español persisten e agrávanse en determinados territorios", expuxo o secretario xeral da AEV, Jorge Dolç, que urxiu a unha estratexia a medio e longo prazo que combine financiamento, chan e vivenda alcanzable para equilibrar o mercado.
A PRESIÓN DO ALUGUER ESTÉNDESE MÁIS ALÓ DE GRANDES CAPITAIS
O aluguer residencial segue sendo o gran foco de tensión. Así, as rendas do aluguer aumentaron entre un 9 % e un 15 % interanual no segundo trimestre, cunha media nacional do 9 %. A diferenza de etapas anteriores, a presión non se limita xa ás grandes capitais, senón que se estende a cidades medianas e a zonas onde a demanda de compra non pode materializarse por falta de acceso a financiamento. Ademais, todos os panelistas coinciden en que os alugueres seguirán crecendo nos próximos trimestres, mentres algúns anticipan certa moderación no ritmo, ningún prevé unha corrección significativa a curto prazo.
Entre as causas máis citadas destacan a escaseza de oferta estrutural, o transvasamento de demanda desde a compra cara ao aluguer ou a presión do aluguer turístico, que compite coa vivenda de residencia habitual. En canto ás posibles solucións, a práctica totalidade dos expertos sinala que a clave está en incrementar a oferta dispoñible, aínda que dous panelistas defenden medidas mixtas, como regulacións de curto prazo ou combinadas con límites ao aluguer turístico. A maioría rexeita unha regulación xeneralizada.
A FALTA DE OFERTA E FINANCIAMENTO PODERÍAN MODERAR A COMPRAVENDA
Respecto das compravendas, tras mostrar un forte dinamismo en 2024 e iniciar o primeiro trimestre do ano con 177.000 operacións, a maioría dos expertos (77 %) cre que este ritmo poderá manterse durante 2025, apoiado na relaxación da política monetaria, o crecemento demográfico e o dinamismo da demanda internacional. Con todo, algúns advirten de que a falta de oferta e o esgotamento financeiro de certos fogares poderían provocar unha moderación na segunda metade do ano. En relación á demanda estranxeira, o 85 % dos panelistas considera que esta demanda seguirá presionando á alza os prezos en mercados locais específicos, dificultando o acceso para a poboación residente, tras representar en 2024 o 18,5 % do total de operacións, con especial impacto en Baleares, Canarias, Alacante, Málaga e Madrid.
AXUDAS PARA FACILITAR O ACCESO A MOZOS
O informe pon de relevo que catro de cada dez operacións péchanse sen financiamento hipotecario, unha proporción moi elevada en comparación con décadas anteriores, o que para a maioría de panelistas (77 %) penaliza especialmente aos compradores primerizos, que carecen de aforro previo e dependen de hipotecas. Por iso, o 62 % dos panelistas internos considera necesario reforzar as axudas públicas, mediante avais, subvencións ou hipotecas específicas para mozos, aínda que o informe precisa que entre os panelistas externos a opinión está dividida á metade, o que reflicte unha falta de consenso claro sobre a eficacia destas medidas.
O SISTEMA BANCARIO ESTÁ PREPARADO PARA UN NOVO CICLO DE EDIFICACIÓN
O 92 % dos panelistas considera que o sistema bancario está preparado para soster un novo ciclo de edificación, con máis de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente e sen restricións de liquidez como no pasado, pero o 77 % defende deseñar unha política crediticia específica que apoie tanto a promotores medianos e pequenos como a compradores de primeira vivenda. No informe recóllese un aumento da actividade promotora, cun 20,3 % máis de vivendas iniciadas e un 13,1 % máis de rematadas, xunto a un repunte do crédito promotor (+3,5 %). A pesar diso, só o 23 % dos panelistas considera que estes datos permiten falar dunha recuperación sostida, fronte ao 77 % que o rexeita por prematuro.
